Zeitanteilige Entschädigung wegen unterlassener Renovierung

Die Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung unterzeichneten einen Mietvertrag. Dieser enthielt in § 8 Abs. 2 die folgende Regelung: "Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen ... auszuführen bzw. ausführen zu lassen ... Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen ... spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten ... spätestens nach sieben Jahren zu tätigen." Eine weitere Klausel lautete: "Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber und in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei regelmäßiger Vornahme der Schönheitsreparaturen – vgl. § 8 Ziff. 2 – befinden müssen, wobei aufgelaufene Renovierungsintervalle – vgl. § 8 Ziff. 2 – vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen sind, und zwar nach Wahl des Mieters in Geld auf der Basis eines Kostenvoranschlages oder durch fachgerechte Renovierung durch den Mieter."

Nach vier Jahren zogen die Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben.

Sowohl das Amtsgericht Düsseldorf wie das Landgericht Düsseldorf als Berufungsinstanz wiesen die Klage des Vermieters für die Beauftragung eines Malerbetriebes ab. Sie argumentierten einmal damit, dass § 8 Abs. 2 des Mietvertrages unwirksam sei, weil die Frist für die Toilette zu kurz sei. Darüber hinaus stehe ihm auch nach der weiteren Klausel nicht die Zahlung anteiliger Renovierungskosten zu.

Hiergegen legte der Vermieter Revision ein. Der Bundesgerichtshof stellte hierzu erst einmal fest, dass die letztgenannte Klausel unwirksam sei. Sie benachteilige den Mieter dadurch unangemessen im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Unklar sei, was unter einem vom Mieter als "zeitanteilige Entschädigung angelaufener Renovierungsanteile" geschuldeten Betrages zu verstehen sei. Der Mieter könne der Bestimmung nicht entnehmen, wie der von ihm zu tragende Anteil an den Renovierungskosten zu bestimmen sei. Daran ändere auch nichts, dass der Bundesgerichtshof in seiner früheren Rechtsprechung eine derartige Klausel als zulässig angesehen habe. Der Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen müsse normalerweise immer damit rechnen, dass die höchstrichterliche Rechtsprechung sich ändere.

Der Bundesgerichtshof hob gleichwohl die Urteil auf. Die Vorinstanzen hätten nämlich nicht ohne Weiteres davon ausgehen dürfen, dass die Renovierungsklausel in § 8 Abs. 2 unwirksam sei, weil diese Ausnahmen von dem Fristenplan zulasse. Lediglich ein sogenannter starrer Fristenplan sei unzulässig. BGH vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 95/07
Autor: Maria U. Lottes, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Familienrecht, Düsseldorf

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